Почему в США всё труднее получить ипотеку

Рынок жилья в США остаётся замороженным после окончания бума эпохи COVID из-за высоких затрат по займам, ограниченного предложения и роста цен. Дополнительное давление на покупателей оказывают более строгие правила кредитования, введённые после краха жилья, вызвавшего Великий финансовый кризис, сообщает исследование Pew.

Но более строгие правила кредитования, введенные после краха жилья, который вызвал Великий финансовый кризис, также оказывают давление на потенциальных домовладельцев, согласно исследованию, проведенному в прошлом месяце благотворительными фондами Pew.

«Эти изменения помогли уменьшить просрочки и дефолты, но также затруднили для многих американцев право на ипотеку», — написал Адам Ставески, главный партнер инициативы Pew по жилищной политике.

Конечно, более жесткие стандарты сдерживали эксцессы во время жилищного бума, такие как злоупотребление «ложными кредитами», которые не требовали доказательств дохода. И сегодня ставки по дефолту находятся на историческом минимуме, отчасти из-за инструментов смягчения потерь, таких как снисходительность, изменения кредита и отсрочки платежей. Согласно исследованию, только 4%-5% просроченных заемщиков в настоящее время дефолт, по сравнению с 55% в начале 2000-х годов.

Кого сильнее всего затронули правила?

Влияние было особенно ощутимо среди американцев с умеренным кредитным рейтингом 600-699, многие из которых все еще имеют финансовые средства для обработки ипотеки. Но кредитование этой группы упало.

С 2005 по 2024 год доля ипотеки, которая досталась заемщикам с кредитным рейтингом 600-699, упала на 13,3 процентных пункта до 22,3%. В то же время доля ипотеки, которая досталась американцам с кредитным рейтингом 700 и выше, подскочила на 24,9 процентных пункта.

«Хотя заемщики теперь берут на себя больше долгов в качестве доли своего дохода, чем когда-либо прежде, они должны иметь нетронутую кредитную историю, чтобы быть одобренными для кредита», — сказал Ставески.

Он отметил, что кредитные баллы по своей сути вознаграждают заемщиков с длинными кредитными историями и адекватными финансовыми подушками. Результатом является тесная корреляция между баллами и возрастом, доходом и богатством.

Это означает, что более жесткая среда кредитования непропорционально затрагивает молодых людей, выходящих на рынок жилья, семьи с низким доходом, сельские общины, а также чернокожие и латиноамериканские домохозяйства.

«Хотя некоторые из этих потенциальных заемщиков могут быть финансово не готовы взять ипотеку, другие исключены из-за тонкой или нетрадиционной кредитной истории или потому, что кредитные стандарты федерального правительства исторически высоки, — добавил он. — Хотя более жесткие стандарты сделали ипотечный рынок более безопасным, они также затруднили для некоторых квалифицированных людей достижение домовладения».

Что происходит со ставками и продажами?

Между тем последние данные по рынку жилья не показывают никаких признаков того, что условия улучшаются.

Базовая 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой выросла до 6,76% с 6,71% на прошлой неделе, сообщил в четверг покупатель ипотеки Фредди Мак. Это также по сравнению с 6,35% год назад и самый высокий показатель с июня 2025 года.

Также в четверг Национальная ассоциация риэлторов заявила, что продажи существующих домов упали на 2% в прошлом месяце с июля до сезонно скорректированного годового показателя в 3,98 миллиона единиц. Это ознаменовало третье ежемесячное снижение подряд, а также падение на 1,2% по сравнению с годом ранее.

Что прогнозируют по ипотечным ставкам?

Томас Райан, старший экономист по Северной Америке в Capital Economics, сказал в заметке, что ставки по ипотечным кредитам почти наверняка вырастут выше 7%, поскольку 10-летняя доходность казначейства достигает самого высокого уровня с 2023 года.

«В результате, хотя в течение некоторого времени мы были более медвежьими в отношении жилищной деятельности, чем консенсус, наш прогноз о том, что существующие продажи в среднем составят 4,1 млн. в этом году в целом, теперь выглядит немного оптимистичным, а транзакции, скорее всего, будут в среднем ближе к 4 млн., что будет их самым слабым годовым результатом с 1995 года», — добавил он.

Вопросы и ответы

Как изменилась доля ипотеки для заемщиков с кредитным рейтингом 600-699 с 2005 по 2024 год?

За этот период доля ипотеки, выданной заемщикам с рейтингом 600-699, снизилась на 13,3 процентных пункта и составила 22,3%. В то же время доля заемщиков с рейтингом 700 и выше выросла на 24,9 процентных пункта.

Какие группы населения сильнее всего страдают от ужесточения кредитных стандартов?

Более жесткие правила непропорционально затрагивают молодых людей, впервые выходящих на рынок жилья, семьи с низким доходом, сельские общины, а также чернокожие и латиноамериканские домохозяйства. Это связано с тем, что кредитные баллы вознаграждают длинную кредитную историю и финансовые подушки.

Что происходит с ипотечными ставками и продажами домов в последнее время?

Средняя 30-летняя фиксированная ставка выросла до 6,76% с 6,71% неделей ранее и 6,35% год назад. Продажи существующих домов упали на 2% за месяц до 3,98 млн единиц — третье снижение подряд и на 1,2% меньше, чем год назад.